Valeur locative et loyer moyen des commerces en France

Qu'est ce qu'une valeur locative d'un bail commercial ?

La valeur locative d'un bail commercial représente un élément important de la négociation entre un locataire et son bailleur. Définir cette valeur ne doit pas être pris à la légère, puisqu'elle intervient à tous les stades importants d'une négociation. En effet, la connaitre est crucial à l'occasion du renouvèlement de bail ou lors de la fixation du loyer. Le calcul de cette valeur locative d'un local commercial est complexe. Elle doit tenir compte de nombreux critères.

Quelle est la définition de la valeur locative d'un bail commercial ?

La valeur locative commerce se définit comme le revenu annuel qu'un local peut potentiellement générer s'il est mis en location. Un bailleur se sert de cette valeur afin de fixer le montant du loyer. Elle est également utilisée par les services fiscaux pour déterminer les impôts locaux.

Lorsqu'un bail arrive à son terme, les deux parties peuvent engager une nouvelle négociation. Dans ce cas, le bailleur peut augmenter le loyer en présentant la valeur locative du local à jour.

L'article L145-33 du Code de commerce stipule clairement que le loyer d'un local commercial doit correspondre à sa valeur locative. Le décret 75-561 de 1972 définit les critères permettant de déterminer la valeur locative. Il s'agit de :

• - Les caractéristiques du bien et sa destination.
• - Les prix du marché.
• - Les facteurs locaux.
• - Les obligations des parties.

Actuellement, les experts s'appuient également sur la visibilité, sur l'accessibilité, sur les aménagements du local et des équipements disponibles afin de déterminer la valeur locative.

Quel est l'intérêt de connaitre la valeur locative d'un bail ?

Connaitre la valeur locative commerce répond à plusieurs objectifs. Il est aussi nécessaire pour le bailleur que pour le locataire.

Chez le locataire, la connaissance de la valeur locative vous permet d'avoir un argument de taille dans la négociation du loyer. Il est possible de faire baisser la proposition du bailleur afin d'optimiser vos dépenses. À noter que le loyer représente le plus gros poste de dépense chez les entreprises. La pandémie de la Covid19 a entrainé une baisse de la valeur locative de certains biens commerciaux. Vous pouvez prendre en compte cette information lors des prochaines négociations avec votre bailleur.

De son côté, le bailleur peut aussi revoir son loyer à la hausse en tenant compte de la valeur locative. C'est le cas lorsque certains facteurs évoluent en faveur du local. Il s'agit, par exemple, de l'aménagement d'un parking privé à proximité du local ou l'arrivée d'une nouvelle ligne de transport.

Cependant, dans le contexte actuel, le bailleur peut revoir son loyer à la baisse afin de garantir l'occupation des lieux. En effet, de plus en plus d'entreprises sont enclines à adopter le télétravail afin de réduire les charges locatives.

Comment calculer la valeur locative d'un bail commercial ?

Les locaux faisant l'objet du calcul de la valeur locative sont les locaux commerciaux et industriels ainsi que ceux destinés à une activité professionnelle. Ainsi, un local loué dans la profession libérale doit fait l'objet d'un calcul de la valeur locative.

Pour déterminer la valeur locative, le mode de calcul tient compte de l'état réel du bien et du marché locatif. Le calcul s'appuie sur une grille tarifaire où les locaux sont classés selon leur nature et leur usage : commercial ou professionnel, magasin ou bureau.

Il est également important de définir la surface pondérée du bien qui s'obtient grâce à l'addition de la superficie des différentes parties. La surface pondérée tient aussi compte de l'usage de chaque partie du local. En effet, certaines parties ne sont pas affectées à l'activité de l'entreprise. À titre d'exemple, l'arrière-boutique sert uniquement de stockage et ne présente pas une grande valeur.

Comment définir la catégorie du local ?

Tous les locaux à usage professionnel font partie d'une seule catégorie. Elle ne fait pas de distinction entre les activités. Le locataire peut exercer plusieurs activités. Cependant, il doit renseigner l'activité dominante dans la détermination de la catégorie.

Un bâtiment est considéré à usage industriel lorsqu'il est dédié à la fabrication ou à la transformation d'un bien corporel mobilier. Dans ce cas, l'activité demande des moyens techniques importants. Par conséquent, le rôle des installations techniques et des outillages industriels est déterminant pour définir un local comme industriel ou professionnel.

La valeur locative d'un local industriel doit être de 500 000 euros au minimum. Si la valeur est en dessous, il appartient à la catégorie des locaux professionnels.